Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN)
En cours de procédure
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Logement

Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN)

Procédure suivie

Parcours législatif avec procédure d'urgence

17 décembre 2017
En attente
4 avril 2018
En cours de procédure

Promesse

Projet

Texte final

Rappel des promesses électorales d’Emmanuel Macron : 

L’action en faveur du logement fait partie des engagements présidentiels d’Emmanuel Macron. Sur le site du candidat, on pouvait lire les objectifs suivants :

Objectif 1 : Construire plus de logements là où c’est nécessaire. 

  • Définition de zones prioritaires pour la construction de logements en fonction des enjeux d’emploi et d’infrastructures de transport. Dans ces zones prioritaires, les autorisations d’urbanisme, notamment le permis de construire, seront transférées à l’intercommunalité, ou, le cas échéant, à la métropole, voire à l’Etat.

Objectif 2 : Faciliter l’accès au logement pour les jeunes et les actifs en mobilité.

  • Construction de 60.000 logements pour les étudiants et 20.000 logements pour les jeunes actifs ;
  • Mobilisation des bailleurs sociaux pour créer au sein du parc social des « logements jeunes » ;
  • Nous créerons un bail « mobilité professionnelle » pour répondre aux besoins des actifs en mobilité temporaire (formation, période d’essai, stage).

Objectif 3 : Nous accroîtrons les solutions de logement pour les ménages aux ressources modestes.

  • Maintien de la loi SRU ;
  • Poursuivre la production de logements sociaux au même niveau et au même rythme que ces dernières années, en concentrant les aides de l’Etat sur les logements aux plus faibles loyers et dans les zones où la demande en logement social est la plus forte ;
  • Transparence sur l’attribution des logements sociaux ;
  • Renforcer la mobilité dans le parc social là où la demande est très forte en tenant compte de manière plus dynamique de l’évolution de la situation des locataires et en fluidifiant les changements de logements nécessaires à l’évolution des besoins des locataires (vieillissement, arrivée ou départ des enfants, mobilité professionnelle…) ;
  • Création de 10.000 places supplémentaires en pension de famille sur le quinquennat ;
  • Augmentation de l’intermédiation locative (gestion ou location d’un logement du parc privé par une association pour y loger des ménages à faibles ressources). Passer à 65.000 places en intermédiation locative ;
  • Droit à la domiciliation ;
  • Exonération de 4 Français sur 5 de la taxe d’habitation.

Objectif 4 : Pour accélérer la transition environnementale, nous accélérerons la rénovation des logements.

  • Rénovation de la moitié des logements-passoires dès 2022. A cette fin, via un fonds public, nous prendrons intégralement en charge les travaux des propriétaires les plus précaires, avec un remboursement au moment de la vente du bien ;
  • Nous transformerons le Crédit d’Impôt Transition Energétique (CITE) en prime immédiatement perceptible.

Objectif 5 : Nous relancerons le renouvellement urbain des quartiers prioritaires.

Nous amplifierons le programme de rénovation urbaine en le portant à 10 milliards d’euros, permettant ainsi de répondre aux enjeux des 450 quartiers retenus.

Objectif 6 : Nous garantirons la stabilité des normes.

Par ailleurs, alors que ce sujet ne figurait pas explicitement sur son site, le candidat avait eu l’occasion de préciser sa pensée sur les APL : « Nous avons besoin d’une politique de l’offre qui va débloquer la production de logements plutôt que de continuer à subventionner la demande » ; « On ne va pas continuer indéfiniment à financer 20 millions de ménages par les APL en nourrissant l’inflation immobilière ». Dans le même entretien il s’était déclaré favorable à un recentrage des dispositifs Pinel et PTZ et à une évaluation du dispositif d’encadrement des loyers.

Les Points Clés
de la promesse

De construire plus, mieux et moins cher

Reforme structurelle du logement social en renforçant la transparence dans les attributions notamment

Lutter contre les abus

  • Le projet de loi « Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique » (ELAN) a été présenté en conseil des ministres le 4 avril par Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires, et déposé à l’assemblée. Voir le dossier législatif ici.
  • Ce projet de loi s’appuie sur une large concertation avec une première phase numérique qui a permis de recueillir 2.600 contributions en septembre dernier, puis une conférence de consensus qui s‘est déroulée au Sénat de décembre 2017 à février 2018 avec des propositions complémentaires sur l’avant-projet de loi.

Il constitue une étape importante de la stratégie logement que le gouvernement entend mettre en œuvre.

Le projet de loi a pour objectif :

  • De construire plus, mieux et moins cher : Il vise à simplifier les procédures et les normes, à encadrer les procédures contentieuses, à mobiliser le foncier public et à développer un projet partenarial d’aménagement ;
  • Une reforme structurelle du logement social : en favorisant la mobilité et la mixité, en renforcant la transparence dans les attributions, en examinant périodiquement la situation des locataires et en créant un bail mobilité ;
  • De lutter contre les abus : des marchands de sommeil, de l’habitat indigne, en poursuivant l’encadrement des loyers dans les zones tendues et sur proposition des collectivités, avec une généralisation d’observatoires locaux des loyers et une réquisition des logements vacants.

Le projet de loi compte aussi s’attaquer au problème de la politique de la ville, des territoires ruraux et de la revitalisation des centres bourgs, de la question des zones tendues vs les locations touristiques de courte durée, et de la rénovation énergétique (avec des obligation de travaux d’énergie dans les bâtiments tertiaires – inclus dans le plan climat).

Ce projet de loi compte 65 articles, ce qui est loin des 177 articles de la loi ALUR mais rappelons que les promesses de campagne d’Emmanuel Macron ont en partie été mises en œuvre dès son élection et dans le cadre du vote du budget 2018. Le candidat a également lié la baisse de la taxe d’habitation à son programme en faveur du logement, insistant sur les gains en pouvoir d’achat que cette mesure représente.

Que dit le projet ?

  • Les articles 1 à 5 visent à développer de nouveaux projets d’aménagement : projet partenarial d’aménagement, grande opération d’urbanisme, opérations d’intérêt national. L’idée est de simplifier le cadre d’urbanisme en zones tendues, ces zones étant caractérisées par l’émiettement des responsabilités en matière d’urbanisme ;
  • L’article 6 vise à renforcer la mobilisation du foncier public ;
  • L’article 9 vise à permettre la transformation de bureaux vacants en logement ;
  • L’article 11 prévoit d’améliorer la réquisition de logements vacants ;
  • L’article 18 revient sur les normes pour personnes handicapées dans la construction en permettant que les logements soient évolutifs et que seuls 10% soient construits aux normes handicapées ;
  • L’article 24 prévoit la sécurisation contre les recours abusifs ;
  • Les articles 25 à 30 visent à simplifier l’organisation du monde HLM caractérisée par un grand nombre d’acteurs (700). Cela passe notamment par l’obligation de fusion des OPH rattachés à un même EPCI, une taille minimum de 15.000 logements pour constituer un groupe de bailleurs sociaux, la possibilité de fusion entre les SEM et les OPH… ;
  • L’article 29 vise à favoriser la vente de logements sociaux : il prévoit pour les bailleurs l’obligation de mettre au clair un plan de vente. Ainsi que la suppression de l’autorisation préfectorale préalable, la fixation du prix de vente par le bailleur et non par les Domaines. Les bénéficiaires de ventes seront par ordre de priorité : les occupants en cas de vente de logements occupés, les personnes physiques respectant les plafonds de ressources, les collectivités, les autres personnes physiques pour les logements libres, les personnes morales de droit privé pour les logements PLS de plus de 15 ans. Il est prévu également la création de sociétés de portage pour racheter les logements ;
  • Les articles 35 à 37 prévoient la généralisation du système de cotation pour l’attribution des logements sociaux, la simplification des attributions par réservataires. Il élargit le rôle des commissions d’attribution à l’examen de la situation des occupants ;
  • Les articles 40 à 42 prévoient la prévention des expulsions locatives ;
  • Les articles 43 à 45 se penchent sur l’accompagnement des personnes sans domicile ;
  • L’article 46 prévoit de porter de 5 à 10 ans la durée pendant laquelle un logement vendu reste compté dans le quota SRU ;
  • L’article 49 encourage l’expérimentation d’encadrement des loyers ;
  • L’article 51 prévoit des sanctions contre les locations touristiques abusives : à la fois contre les bailleurs et contre les plateformes. L’idée est de lutter contre l’effet inflationniste de ce genre de locations dans les zones tendues ;
  • L’article 52 prévoit d’accélérer la production de logements intermédiaires en zones tendues : les EPCI devront définir dans ces zones des objectifs de production ;
  • L’article 55 encourage les travaux d’économie d’énergie : il vise à l’obligation de travaux dans le secteur tertiaire mais prévoit une modulation en fonction de la superficie du local ;
  • Les articles 56 à 59 visent à lutter contre l’habitat indigne ;
  • Les articles 60 et 61 prévoient le développement du bail numérique ;
  • Les articles 62 à 65 visent la couverture haut débit et notamment les zones blanches.
Respect de la promesse
dans le projet

De construire plus, mieux et moins cher

Reforme structurelle du logement social en renforçant la transparence dans les attributions notamment

Lutter contre les abus

5/10
Appréciation de l'iFRAP
Comprendre l'appréciation de l'iFRAP

Que pensez de cet arsenal de mesures ? Tout d’abord, souvenons-nous que ce projet de loi a pour objet de calmer la colère de tous ceux qui se sont élevés contre les mesures qualifiées de budgétaires du Gouvernement mises en œuvre dans le PLF 2018. L’idée est donc d’adoucir un peu les relations avec les acteurs du logement. Même si sur la baisse des APL et la baisse des loyers, il y a eu un compromis, cette baisse des loyers conduira à une réduction des recettes des bailleurs de 800 M€ en 2018 mais de 1,5Md en 2020. Le système de péréquation mis en place conduira paradoxalement les bailleurs sociaux d’IDF à transférer des fonds vers la province alors que tout le monde s’accorde à dire que l’effort doit porter sur l’IDF. Les relations avec les bailleurs ne sont donc pas encore complètement clarifiées.

L’autre point est que le secteur du logement a besoin de stabilité : or depuis 2012, avec la loi Alur, puis la loi égalité et citoyenneté, le secteur est marqué par de perpétuels mouvements législatifs.

La loi ELAN comporte des améliorations mais on est quand même loin du choc d’offre et les mesures ne sont pas révolutionnaires. Plus précisément :

Sur la définition de zones prioritaires pour l’aménagement et la construction de logements où la délivrance du permis de construire pourrait être transférée à un échelon supérieur à la commune, souvenons-nous que c’est la seule mesure sur laquelle Mme Duflot a dû reculer dans sa loi ALUR ;

  • Sur la transparence sur l’attribution des logements sociaux : cette mesure sera sans doute généralisée, elle ne pose pas de problème particulier et est déjà mise en œuvre dans les grandes villes. Cela ne règle pas la question de la durée d’attente pour obtenir un logement social, notamment dans les zones très tendues ;
  • La mobilisation du foncier ne doit pas conduire à un excès d’optimisme : cette mesure a déjà de nombreuses fois été proclamée dans de précédents projets de loi. Un récent référé de la Cour des comptes sur les dispositifs de décote en faveur du foncier public est très sévère (coûteux, inefficace) ;
  • Sur la mobilité dans le parc social : renforcer l’examen des ressources est une bonne chose mais le secteur social reste marqué par le droit au maintien dans les lieux. Si la mesure ne doit prévoir que le réexamen, cette règle est en principe déjà la norme dans le monde des bailleurs sociaux…
  • Le gouvernement n’entend pas toucher à l’évaluation de l’encadrement des loyers qui est une mesure très forte aux yeux des bailleurs.
  • Sur les normes, et notamment les normes handicapées, on peut saluer le courage du gouvernement de s’attaquer à cette question très sensible aux yeux de l’opinion. Néanmoins, il faut que l’engagement tienne dans la durée : pourtant on voit déjà que les pressions sont fortes avec le ministre de la transition écologique souhaitant moduler les taxes foncières ou les droits de mutation en fonction du DPE ;
  • L’encouragement à la vente avec un objectif de parvenir à 40.000 ventes annuelles dans le parc social aux locataires ou autres bailleurs, est un objectif ambitieux étant donné toutes les contraintes qui reposent sur ces ventes et en premier lieu le respect de la loi SRU, loi sur laquelle le président s’est engagé à ne pas revenir ! cette mesure d’encouragement est également un « marronnier » des projet de loi logement…

L’ensemble ne paraît donc pas encore de nature à transformer la politique du logement. Il nous semblerait utile de compléter ces mesures par les points suivants dans le domaine du logement social :

  • Revoir la loi SRU, dont l’application en zones tendues, contribue à l’augmentation des prix, et dont le niveau dans les quartiers sensibles, a atteint ses limites. Au minimum fixer le seuil de 25% au niveau de l’EPCI. Supprimer cette loi dans les territoires détendus (majorité du territoire).
  • Pour faciliter la recomposition du parc de logements sociaux français, supprimer l’exonération de l’impôt sur les sociétés pour les organismes de logement social, évaluée à un milliard d’euros par an. Cette réforme pourra être complétée par un rapprochement du statut des organismes HLM et des bailleurs privés et un assouplissement des règles de rémunération du capital, afin d’attirer de nouveaux investisseurs. Cette mesure permettra de revenir sur la réduction de loyers de solidarité. Quant aux APL, elles devront être refondues dans le cadre l’allocation sociale unique.
  • Supprimer en 2019 le prélèvement de 0,45% payé par les entreprises (ex-1% logement) et laisser le patrimoine existant à Action logement. Ce dernier conserverait le retour de prêts et la gestion des droits de réservation locative acquis dans les HLM et les proposerait aux entreprises comme aujourd’hui.